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房企債務管控下的房地產股權信托迎來發展窗口期 時間:2021/01/15

回望剛剛過去的一年,“房住不炒”總基調疊加新冠疫情背景下,監管相繼出臺“三道紅線”和“房貸集中度管理”政策,從供需兩端嚴控房地產行業融資。新形勢下,房地產股權投資信托迎來快速發展的窗口期,其風險管控邏輯區別于房地產融資類業務,對信托公司各方面能力提出新的要求。



一、債務管控對房企融資產生重要影響


(一)“三道紅線”政策


2020年8月20日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,明確了重點房企資金監測和融資管理規則?!叭兰t線”政策對房企三項財務指標提出嚴格限定要求:一是剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;二是凈負債率不得大于100%;三是現金短債比小于1。政策同時規定了具體管控方式:三項指標全部“踩線”,有息負債不得增加;兩項“踩線”,有息負債規模年增速不得超過5%;一項“踩線”,有息負債規模年增塑可放寬至10%;全部指標達標,則有息負債規模年增速可放寬至15%。目前,多數房企都或多或少的觸碰到了紅線。


(二)“房貸集中度管理”政策


2020年12月31日,央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度,根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素,將銀行業金融機構分為五檔,并規定每一檔機構的房地產貸款和個人住房貸款占比上限,具體如下表所列:


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(三)新政策對房企的影響


一是加大房企債務償還壓力。當前房企普遍處于高負債率狀態,行業面臨償債高峰。貝殼研究院報告數據顯示,2021年房企到期債務規模預計將達到1.24萬億,同比增長36%,歷史性突破萬億大關。而“三道紅線”和“房貸集中度管理”等政策的出臺,限制了房企通過發債、借款等傳統融資方式籌措資金的空間。房企債務償付壓力驟增,中小型房企破產、大型房企債券違約等情形已不稀奇,偏激進型房企的流動性風險不容小視。


二是推動房企拓展融資新渠道。傳統的債務融資方式受限,又存在迫切的融資需求,房企必將積極拓展符合新政策的融資模式,主要包括項目股權融資、資產證券化、供應鏈金融等。其中,項目股權融資模式既可以改善房企的財務指標,又不占用金融機構的非標債權額度,正越來越受到市場青睞。


三是加劇房地產行業馬太效應。一方面,中小型房企尤其是未上市房企,由于融資渠道較為單一,往往都是通過抵質押擔保進行債務融資,“三道紅線”政策下,其融資難度進一步加大,發展空間將進一步受限。另一方面,地方的中小型房企的融資,往往比較依賴地方銀行的貸款,大型銀行因為準入門檻較高,往往選擇只與大型房企進行合作?!胺抠J集中度管理”政策對地方性銀行的限制條件更加嚴苛,中小型房企從銀行獲得貸款將變得更難??梢?,新政策將對行業競爭格局產生深遠影響,強者更強。


二、房地產股權信托迎來階段性發展需求


(一)資金信托新規推動房地產股權信托發展


對信托行業而言,2020年5月8日,銀保監會發布《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱“資金信托新規”),對信托公司非標進行嚴格的比例限制:信托公司管理的全部集合資金信托計劃投資于同一融資人及其關聯方的非標準化債權類資產的合計金額不得超過信托公司凈資產的30%;信托公司管理的全部集合資金信托計劃向他人提供貸款或者投資于其他非標準化債權類資產的合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信托計劃合計實收信托的50%。房地產股權投資信托由于既不占用信托公司非標債權額度,又能優化房企的財務指標,迎來階段性發展需求,成為房地產信托業務轉型發展的突破口。


(二)2020年房地產投資信托發行情況


房地產行業債務管控政策和資金信托新規的影響下,2020年全年向房地產貸款類集合信托產品發行規模大幅下滑,股權投資類和權益投資類房地產集合信托產品發行規模增長顯著。用益信托網統計數據顯示,2020年投向房地產領域的貸款類集合信托產品發行規模2,705.11億元,同比大幅縮減41.02%,在房地產集合信托產品總發行總規模中的占比由2019年的45.41%驟降至29.40%。2020年投向房地產領域的股權投資類和權益投資類房地產集合信托發行規模共計6,240.56億元,同比增長21.55%,在房地產集合信托產品發行總規模中的占比由2019年的50.83%提升至67.82%。2020年,絕大多數的房地產集合信托都是通過股權投資和權益投資的方式運用于房地產領域。


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(三)房地產股權信托業務主要模式


市場上信托參與房地產股權投資的業務模式,根據介入項目的程度不同,可以分為直接投資模式、地產投資基金模式和認購基金LP份額投資模式等。直接投資模式下,信托計劃直接認購項目公司股權,參與項目開發的重大事項決策并承擔管理職責。地產投資基金模式下,信托計劃投資于地產投資基金,再由基金投資項目公司股權,這種模式可以較為靈活的在基金層面引入合作機構進行分工合作,共同管理和開發。認購基金LP份額投資模式下,信托計劃認購有限合伙的LP份額,由專業股權投資機構擔任有限合伙GP并主要承擔投資管理職責,這種模式可以很好的彌補信托公司項目股權投資管理能力的不足。


三、信托公司亟待提升房地產股權信托專業能力


開展房地產股權投資信托業務,對信托公司在相關“募、投、管、退”等環節的專業能力和主動管理能力都提出了更高的要求。


(一)資金募集能力要求


與房地產融資信托相比,房地產股權信托的發行難度更高。因此,信托公司要大力提升房地產股權信托資金募集能力。一方面要積極拓展代銷渠道,加大與商業銀行在房地產股權投資產品代銷的合作力度,積極拓展其他代銷機構合作。另一方面要提升自主發行能力,積極開展房地產股權信托客戶路演,提升投資者對房地產股權信托的認識,培育房地產股權投資信托客戶群體。


(二)項目投資盡調要求


與債權投資相比,股權投資對項目盡調的要求更高。這是因為債權投資往往采取項目抵押擔保和保證擔保等風控措施,可以通過處置抵押物、向保證人追償等方式保障資金回收。而股權投資沒有抵押擔保措施,項目必須有一定程度的增值,才能保證本金安全,并覆蓋資金的機會成本。具體到房地產股權投資來說,就是要確保項目按照制定的進度和成本完成開發建設和銷售,最終實現銷售回款,因此其面對的風險情況更為復雜。在對房地產股權投資項目進行盡調時,應重點關注操盤方實力和經驗、投資預算和銷售預期的合理性安排、項目未來現金流測算、項目所面臨的市場風險和政策風險等因素,并針對項目特點制定派駐管理團隊、項目監管、流動性支持等具體風控措施。


(三)項目運營管理要求


鑒于房地產行業政策區域性強、關聯行業多、投資金額大、投資周期長的特點,房地產股權投資項目的投后管理難度更大、專業要求更高。對項目進行的主動管理的核心體現在對項目從實際放款到項目完全退出的整個時間周期內的全流程監管。管理人對項目的投后監管通常包括以下幾方面:派駐項目管理人員、賬戶監管、資金監管、章證照監管、開發進度監管、銷售監管、重大事項監管等。管理人要對項目公司的運營情況做到全方面無死角的監督和管理,確保項目按照預定方案進行開發和銷售,密切關注市場變化和政策動向,對一些突發事件及時做出反應和調整。


(四)項目退出安排要求


房地產股權投資項目的退出方式是最終獲取項目收益的重要環節。管理人在項目投前分析時,應該結合房地產行業的特點有針對性地制定退出方案,明確約定退出的方式、條件與期限,以便后期能夠順利退出并獲取收益。主要的退出方式分為正常退出和保護性退出兩種:(1)項目模擬清算或評估退出。項目正常開發銷售情況下,在項目的銷售比例達到一定值時對項目公司進行模擬清算或評估來確認各方在股權收益上的分配,這是房地產股權投資項目正常退出最常見的一種方式;(2)保護性退出。當項目開發銷售進度不達預期,或交易對手出現重大過錯時,則觸發保護性退出條款,此時可約定交易對手回購或者股權轉讓第三方退出,從而最大限度保護投資資金的安全。


作者:韓 鳴 飛

來源:中 誠 研 究


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